Comportamentos inapropriados, barulhos, confusões… Várias são as atitudes que caracterizam um condômino antissocial, e o síndico pode ter muitas dores de cabeça com esse morador que desrespeita seus deveres. São inúmeras as questões que envolvem a convivência em uma sociedade condominial, que vão muito além de usar e usufruir livremente de suas unidades. A boa convivência é a base da vida em condomínio, portanto cabe a cada um saber seus direitos e deveres. Mas o que é um condômino antissocial? 

O que define o condômino antissocial?

O condômino antissocial é aquele que vai contra a sociedade condominial, contra as regras/regulamento interno do condomínio. E a forma dele viver torna-se nociva para aquele ambiente. Ele gera incompatibilidade de convivência com os demais moradores, colocando-os em risco ou prejudicando-os.

Para o morador ser considerado um condômino antissocial, o ato praticado por ele deve ser repetido diversas vezes, além de causar constrangimento e mal-estar aos demais.

Como o síndico manifesta que ali existe um condômino antissocial?

Antes de mais nada, o síndico deve tentar conversar com ele, orientar sobre as condutas que não estão sendo bem-vindas ao condomínio. Avisar que ele será advertido e posteriormente multado. É melhor conversar antes do que ir logo tomando uma atitude mais rigorosa.

Por isso é bom que o síndico tenha sempre uma administradora e não agir por impulso. Ela certamente levará a questão para a assembleia e, juntos, discutirão com todos os condôminos a melhor atitude a ser tomada.

Exemplos do que é um condômino antissocial

É importante dizer que não apenas o condômino pode ser considerado antissocial, mas também os seus filhos e os possuidores, ou seja, os inquilinos. Eles não possuem o status de condômino porque não são proprietários, mas estão subjugados nos direitos dentro do condomínio.

A nocividade está no ato reiterado, na prática, por exemplo, de utilizar a unidade como prostíbulo, como casa de jogos; de fazer mau uso do ambiente. Ou até mesmo se comportar de forma adversa no condomínio, tratando mal os funcionários, agredindo o síndico… Enfim, este é o condômino antissocial. Basicamente ele traz riscos, inseguranças e perturbações para o condomínio.

Sempre é bom lembrar que os princípios que norteiam os condomínios são os princípios de direitos e de vizinhança, que é saúde, sossego, segurança e os bons costumes. O condômino antissocial, de uma forma muito agressiva, consegue atingir todos esses princípios, tornando insuportável a vida com ele dentro daquele ambiente.

Atitudes que podem ser consideradas antissociais

A seguir, mais exemplos de atitudes que são consideradas antissociais:

• Modificações estruturais amplas na unidade, que poderiam colocar em risco a edificação e os moradores;
• Tráfico de entorpecentes ou de animais silvestres;
• Barulhos excessivos, como ensaios de banda, por exemplo;
• Atentado violento ao pudor;
• Exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial;
• Brigas ruidosas e constantes;
• Guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana, etc...

A falta de pagamento das taxas condominiais é uma atitude antissocial?

A constante falta de pagamento de taxas condominiais por si só não é conduta antissocial. O gestor deve analisar cada caso. Se for justificada por doença ou desemprego, por exemplo, e puder ser negociada, não configura ato antissocial.

Multas para condômino antissocial

O Cód. Civil, artigo 1.337, caput, fala em uma multa de cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais para aquele condômino que reiteradamente descumpre as regras do condomínio. Já para o condômino antissocial, é o parágrafo único, que pode ser apenado até dez vezes a taxa do condomínio. Mas para isso, deve ser feita uma assembleia, ter um quórum específico. É muito importante a participação de uma assessoria jurídica junto com o gestor do condomínio para que essa multa seja aplicada.

Para que seja caracterizado como condômino antissocial, deve haver, na assembleia, um quórum qualificado, com 3/4 dos votos. A assembleia passa a ter valor jurídico, já que é o órgão julgador e que pode aplicar a multa.

Assim diz o art. 1.337 do Cód. Civil:

“O condômino ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e da reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembleia”.

A atual legislação prevê a aplicação de multa. Mesmo sendo um valor considerável há vários casos em que isso não foi e não é suficiente, pois o condômino antissocial continuou e continua com atitudes reprováveis. Até quando ele ficará apenas pagando multas e causando transtornos aos demais condôminos? No entanto, o Conselho de Justiça Federal diz que o condomínio pode propor ação de expulsão do condômino antissocial.

Quando se pode excluir um condômino antissocial da convivência com os demais?

Antes de qualquer medida extrema, deve ser feito um trabalho com todas as medidas amigáveis com relação a esse condômino. Aplicar as advertências e todos os meios para que ele se comporte bem com o condomínio.

Como já mencionado, a legislação brasileira não prevê a exclusão do condômino antissocial, só prevê a aplicação de multa. Porém, a jurisprudência vem aceitando a exclusão deste condômino por ele ser nocivo à coletividade. Em países como Canadá, Suíça e Argentina, já existe na legislação a exclusão do morador.

Entretanto, essa possibilidade não é aplicada automaticamente. Na própria assembleia deve ser dado a ele o direito à defesa, de se manifestar, inclusive se ele quiser comparecer com um advogado.

Como deve ser feita essa exclusão?

Geralmente o condomínio possui assessoria jurídica a qual deverá ter conhecimentos específicos em Direito Condominial. O condomínio deverá juntar todas as provas, através de documentos, testemunhas, perícias, etc., para mostrar que é insuportável a vida com este condômino, e para que possa expulsá-lo do convívio com os demais.

Entretanto, isso é uma ação mais complexa, não é tão simples assim. O condomínio deve estar bem munido de provas contundentes, de tal forma que a Justiça se sinta realmente certa na hora do julgamento.

Com a exclusão, o condômino antissocial terá limitado seu direito de propriedade, perdendo o direito de convivência no condomínio, mas podendo vender ou locar sua unidade.

Muitos síndicos não se sentem seguros para tomarem essa atitude, já que, caso se sinta prejudicado, o condômino excluído pode ingressar com uma ação na justiça contra o condomínio, para reverter a situação e ainda requerer danos morais.

Por isso, a necessidade de ter provas robustas, para que o condomínio não seja penalizado futuramente devido à falta de provas; mesmo tendo sofrido com aquele condômino antissocial.

Como agir para não chegar a esse ponto?

A grande maioria dos síndicos prega o diálogo. Conversam bastante com o condômino antissocial, com o intuito de mostrar que aquela não é uma atitude correta.

Quando a situação começa a chegar nos extremos, com reclamações em livro, por e-mail, geralmente chama-se o mediador, que é uma figura muito importante dentro do condomínio. A partir desse momento se tenta solucionar o problema com medidas mais formais. Não tendo uma resposta satisfatória, aí sim parte-se para os meios legais, para ver o que pode ser feito.

A mediação vem crescendo muito, de uns tempos para cá. É um caminho, antes de chegar ao extremo da exclusão. O próprio Cód. Civil está prezando muito por ela. Nesse caso específico, ela é excelente, até mesmo se houver a necessidade de partir para a via judicial, para mostrar que houve realmente todas as tentativas para tentar reverter a situação.

A importância de uma administradora

Com uma administradora, corre-se menos riscos de o síndico tomar atitudes sem ser mal interpretado. No caso, por exemplo, de citar drogas, podem interpretá-lo mal e dizer que ele está acusando alguém de estar usando drogas. Uma assessoria garantirá a utilização de termos diferenciados, e o síndico não correrá nenhum tipo de risco em assembleia ou até mesmo no envio de notificação de multa. O síndico terá mais segurança, dificilmente a situação poderá ser revertida contra ele.

A Seu Síndico Administradora de Condomínios, disponibiliza ferramentas de controle e acompanhamento para melhorar a tomada de decisão pelo síndico, já que a gestão condominial cada vez mais necessita ser realizada de maneira profissional, com ética e competência.

Tanto o síndico quanto as administradoras lidam com várias situações complexas dentro do condomínio. Por isso, deve haver uma parceria entre eles, realizando um trabalho íntegro e transparente. Isso fará toda a diferença na gestão condominial.

Fica a dica!

O condômino deve sempre pensar nos demais. Embora seja proprietário da sua unidade, ele está em uma copropriedade, convive com outras pessoas. Então, a convenção, o regimento interno e a legislação devem ser respeitadas.

Deve-se conviver em harmonia com os outros moradores, pensando no barulho, cheiros desagradáveis, na segurança… Enfim, em tudo que possa incomodar os demais e trazer algum tipo de prejuízo. Deve-se pensar sempre na coletividade, lembrando que o espaço que é deles também é seu.

Essas são as características de um condômino antissocial. Independente da forma de punição - multa ou exclusão pelo poder judiciário, o síndico deve agir sempre com cautela e ponderação. Afinal, estarão em discussão dois interesses de elevado valor: o direito individual do proprietário e o direito da coletividade.

Não esqueça de que as penalidades que o condômino antissocial possa sofrer servem para preservar o bem-estar comum.