Para o mercado imobiliário, a possibilidade de retomada das obras paralisadas com garantias legais da entrega dos bens ajuda a aquecer a economia.

Segundo levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a retomada de obras paradas em incorporações imobiliárias malsucedidas é um nicho que pode movimentar cerca de um milhão de empregos, somando o trabalho gerado diretamente na construção civil e indiretamente em outros setores de serviço, no ano de 2019. A recente crise financeira pela qual o mercado imobiliário atravessou (de 2015 a 2017), somada à recessão da economia no mesmo período, foi responsável pelo aumento na paralisação de obras de incorporação. Sua retomada com garantia de entrega do imóvel representa a oportunidade, para adquirentes e construtoras, de desenvolver parcerias e fortalecer o mercado imobiliário.

O caso Encol, na concepção do advogado Guilherme Topal da Topal Advocacia, escritório especializado em direito imobiliário, foi responsável pela consolidação de alguns entendimentos jurídicos, já previstos pela Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591, de 1964), no que diz respeito à paralisação de obras, abandono da construtora/incorporadora, retomada das construções e patrimônio de afetação. Súmulas dos tribunais superiores conferiram mais segurança jurídica para que os promitentes-compradores (o cliente de incorporadora, que paga prestações dos imóveis) pudessem adquirir unidades imobiliárias e ter a possibilidade de retomar as obras em caso de paralisação.

Regime de afetação representa proteção ao adquirente

Antigamente era muito comum incorporadoras receberem os valores pagos pelos compradores dos apartamentos, porém aplicarem o dinheiro de maneira ineficiente, seja por ingerência financeira ou até por corrupção. Dessa forma a incorporadora ficava sem recursos para concluir as obras e poderia vir, até mesmo, a entrar em falência. A insolvência financeira ou a falência das incorporadoras paralisava as obras que, ainda vinculadas ao patrimônio da empresa responsável pela incorporação, eram inacessíveis ao adquirente. O comprador era penalizado e ficava refém de um negócio mal administrado. Atualmente, especialistas da Topal Advocacia destacam que a legislação oferece uma série de garantias para o comprador, permitindo um rol de opções para retomar as obras e, por fim, ter o imóvel concluído.

Entretanto, mesmo com os aparatos legais, adquirentes sofrem com o que os advogados da Topal definiram como “emboscadas”, isto é, promessas de vantagens no pagamento de prestações e financiamentos, que aumentam o risco de insuficiência financeira e paralisação das obras. O patrimônio de afetação é um dos instrumentos legais, e protege de maneira mais efetiva a realização de uma obra de incorporação e sua eventual retomada e conclusão de maneira independente. Segundo advogado Guilherme Topal, de acordo com o princípio da afetação, um empreendimento imobiliário deve possuir autonomia financeira em relação à incorporadora responsável pela execução das obras. Ou seja, o terreno, os recursos financeiros e os materiais utilizados no empreendimento imobiliário, desde seu registro legal, passam a ser completamente independentes do patrimônio da incorporadora, tendo conta bancária e pessoa jurídica próprias, cabendo à incorporadora a administração e a execução das obras.

Na ótica dos profissionais da Topal, isso é vantajoso para os adquirentes, pois caso a incorporadora abandone o empreendimento ou venha à falência, ela não terá propriedade sobre as obras inacabadas, mediante a rescisão do contrato de incorporação. “A destituição do incorporador se torna uma garantia, pois abre caminho para os próprios adquirentes assumirem e administrarem a incorporação." A paralisação da construção por mais de 30 dias ou o excessivo retardamento do andamento permitem o afastamento, conforme a concepção do advogado especialista, como destacado em “Incorporação Imobiliária”.

A formação da comissão de representantes

Caso haja a destituição da incorporadora pelos motivos mencionados anteriormente, o patrimônio do empreendimento e a retomada das obras passam a ser administrados por uma comissão de representantes dos adquirentes eleitos pelos próprios adquirentes, que podem ainda eleger um agente para assumir as funções administrativas e financeiras da comissão, como afirmam os especialistas da Topal. Contudo, a lei determina alguns requisitos para que os trabalhos possam ser reconduzidos. Se houver interesse na retomada das obras por parte dos adquirentes, a comissão de representantes ou o agente financeiro podem contratar nova construtora para tocar a execução do empreendimento. Em caso de liquidação, os bens são colocados à venda pelo maior valor possível, e cada adquirente recebe uma fração condizente com a sua porcentagem na incorporação.

A comissão de representantes dos adquirentes tem mandato irrevogável e poder para transferir a escritura pública definitiva do imóvel ao adquirente que já tenha cumprido todas as suas obrigações em relação a pagamentos e documentação, destaca Topal. Portanto, a retomada das obras pela comissão de representantes garante, legalmente, a entrega do imóvel ao proprietário definitivo. A lei ampara os adquirentes que, por meio da comissão de representantes, podem contratar uma nova empreiteira para executar as obras sem a necessidade de recorrer à Justiça. Contudo, Topal alerta que o comprador de um imóvel cuja obra foi paralisada terá de redobrar a atenção em relação ao negócio, e pode precisar desembolsar recursos para pagar o valor faltante para conclusão do imóvel. Esse valor deve constar em relatórios e comunicados emitidos pela comissão de representantes aos adquirentes, a fim de mantê-los informados sobre a situação legal e financeira do empreendimento.