QUARTA-FEIRA, 1 DE SETEMBRO DE 2021 - Horário 13:29
Como o crescimento do e-commerce está moldando o mercado imobiliário
Economia / Em meados de 2020, a gigante de e-commerce Amazon deu início a um processo incomum - entrou em negociação com a maior operadora de shoppings dos Estados Unidos, o Simon Property Group, para converter o espaço de grandes lojas âncoras em centros de distribuição. Em março deste ano, a companhia ganhou aprovação para converter um shopping em Louisiana e outro no Tennessee em centros de distribuição com 350 mil metros quadrados combinados.
O que explica o movimento de transformação de espaços cobiçados nos shoppings em pontos da cadeia de logística de uma companhia de comércio eletrônico? A resposta está na tendência secular de migração das compras de espaços físicos para ambientes on-line, acelerada pela pandemia do coronavírus.
De um lado, lojas físicas até então disputadas por grandes marcas sofreram com a restrição de mobilidade desde o ano passado e observaram forte aumento da vacância. Os dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) indicam que taxa de vacância em shopping centers dobrou no ano passado, enquanto faturamento caiu 33,2%. Ao mesmo tempo, a demanda pelo comércio on-line tem sido tão grande que as empresas precisam ampliar a sua infraestrutura para atender aos pedidos.
Em grandes movimentos transformacionais como esse, o mercado de capitais surge para auxiliar as empresas a viabilizar os seus planos. Para não gastar um volume elevado de recursos no curto prazo em um ativo imobilizado ao colocar um centro de distribuição de pé e fortalecer a cadeia logística, as companhias recorrem a um financiamento conhecido como "built-to-suit", ou BTS. Trata-se de uma operação de longo prazo, geralmente entre 10 e 20 anos, envolvendo um empreendimento moldado às necessidades da empresa.
A base do built-to-suit é um contrato de locação imobiliária. O locatário, ou seja, a empresa interessada no empreendimento, encomenda a construção ou uma grande reforma no seu imóvel para, posteriormente, alugá-lo e usá-lo. O contrato é conhecido como aluguel atípico, pois tem que seguir padrões específicos que garantem a sua longevidade. Nesse caso, o locador deve receber o valor investido no imóvel com obras e reformas através do valor da locação e reaverá o empreendimento após o fim do contrato.
O locatário tem acesso a um imóvel que foi pensado para ele, sem se preocupar com obra, sem fazer um desembolso grande de dinheiro em um espaço curto de tempo e sem imobilizar seu capital. O modelo é perfeito para empresas que querem construir centros logísticos, indústrias que precisam de novas fábricas, e até mesmo prédios comerciais feitos para uma só companhia.
Do ponto de vista do investidor e do locador as vantagens também são notórias, uma vez que estas operações tendem a ter um risco mais óbvio, por serem baseadas no risco de crédito do locatário, geralmente grandes companhias em fase de expansão.
A grande questão é como acessar este tipo de investimento. Isso pode ser feito por meio da compra de Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) que desenvolvem estes ativos, com FIIs que compram Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ou na compra direta de CRIs emitidos para a construção destes imóveis, por exemplo. A lógica destes investimentos está no valor do aluguel que será recebido ao longo do tempo (carteira de recebíveis) contra o valor aportado para a construção do mesmo.
Como a migração do comércio físico para o eletrônico deve permanecer forte mesmo depois do fim da pandemia, a demanda por novos centros de distribuição continuará alta e o mercado de capitais será um dos facilitadores dessa expansão. Por isso, o número de operações deste tipo tende a crescer nos próximos meses e os resultados positivos tendem a aparecer na carteira dos investidores.
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